fr.wedoany.com Rapport : Le promoteur immobilier indien Godrej Properties a fait une offre de près de 3,32 milliards de roupies, devenant ainsi l’un des principaux enchérisseurs pour un terrain de 4,95 acres dans le secteur 151 de Noida. Cette transaction souligne l’attractivité croissante de Delhi-NCR, et en particulier de Noida, auprès des grands promoteurs cotés en bourse. L’amélioration de la connectivité apportée par l’aéroport international de Jewar, ainsi que l’expansion des technologies de l’information et des centres de compétences mondiaux (GCC), l’industrie manufacturière et le développement axé sur l’aéroport, stimulent ensemble des investissements continus dans cette ville.
Cette acquisition reflète la raréfaction croissante des terrains de qualité à Noida. Alors que l’accès aux terrains situés dans des emplacements stratégiques devient plus difficile, les promoteurs ont tendance à enchérir activement sur des terrains dont ils anticipent une prime future. Les offres solides de promoteurs de premier plan comme Godrej Properties devraient encourager davantage de promoteurs nationaux à évaluer les opportunités dans cette ville. Les experts immobiliers soulignent que cela pourrait accélérer le lancement de projets résidentiels haut de gamme, de luxe et de très grand luxe, et entraîner une nouvelle appréciation des prix des terrains et des logements.
Le secteur 151 est devenu une zone cible pour les promoteurs de premier plan. Le groupe County avait précédemment acquis un terrain de 5 acres dans ce secteur pour 4,73 milliards de roupies, et Experion Developers, soutenu par Singapour, a également acheté un terrain dans ce secteur et prévoit d’investir plus de 10 milliards de roupies dans un projet résidentiel haut de gamme. L’entrée d’un promoteur national renforce encore la position du secteur 151 comme l’un des principaux corridors résidentiels de luxe de Noida. Selon l’analyse de Santhosh Kumar, vice-président du groupe ANAROCK, le secteur 150 de Noida a déjà forgé une image de marque premium grâce à son développement relativement peu dense, ses grands espaces verts et ses communautés fermées haut de gamme, et le secteur 151 devient naturellement une extension de cet écosystème.
L’entrée des grands promoteurs cotés à Delhi-NCR fait partie de leur stratégie de croissance à moyen et long terme, et Noida est devenue l’une des destinations privilégiées en raison de ses infrastructures et de sa connectivité en constante amélioration. Les promoteurs anticipent une demande soutenue au cours de la prochaine décennie, les infrastructures entraînant une appréciation des actifs et permettant une tarification premium. L’offre limitée de terrains de qualité dans la NCR incite également les promoteurs à acquérir des terrains à Noida. Selon les données d’ANAROCK Research, la part des nouvelles unités résidentielles fournies par les promoteurs nationaux dans la région NCR est passée de 3 % en 2022 à plus de 13 % à la fin 2025, soit une multiplication par quatre en quatre ans. Bien que les promoteurs régionaux dominent toujours le marché, la participation accrue des grands promoteurs cotés marque une évolution du secteur résidentiel dans cette région.
Kumar explique que l’offre limitée de terrains de qualité, la création de valeur par les infrastructures, la hausse de la demande de logements de luxe, l’intensification de la concurrence due à l’entrée de promoteurs nationaux et le renforcement des fondamentaux du marché contribuent ensemble à l’augmentation de la valeur des terrains dans ce micro-marché. En 2022, l’Autorité de Noida a réformé sa politique d’attribution des terrains, exigeant des promoteurs qu’ils paient la totalité du coût du terrain dans les 90 jours suivant l’attribution, au lieu de l’acompte de 10 % et du paiement échelonné sur 5 à 7 ans auparavant. Les conditions modifiées limitent la participation aux promoteurs disposant d’une solide capacité financière et rendent les projets haut de gamme plus viables en raison des coûts initiaux plus élevés. Kumar indique que, dans cette structure de coûts, les promoteurs se concentreront sur le lancement de projets résidentiels de luxe et de très grand luxe, et que la demande des acheteurs a considérablement augmenté ces dernières années, l’offre suivant la demande.
Les principaux acheteurs de projets haut de gamme le long de l’autoroute de Noida comprennent des particuliers fortunés, des utilisateurs finaux aisés, des Indiens non résidents (NRI) et des investisseurs à long terme recherchant de grands logements. Contrairement à Gurugram, où la demande est davantage tirée par les cadres d’entreprise, les entrepreneurs et les professionnels mondiaux, le marché du luxe à Noida compte une proportion plus élevée d’utilisateurs finaux et d’acheteurs sensibles à la valeur, qui préfèrent accéder à des logements haut de gamme à des prix plus attractifs. Kumar souligne que, bien que l’aéroport international de Noida renforce la confiance des investisseurs et des promoteurs, la demande est également stimulée par des facteurs tels que le prolongement du métro, l’autoroute de Noida, le positionnement résidentiel haut de gamme, l’offre limitée de terrains de qualité et la forte demande des utilisateurs finaux. L’impact de l’aéroport sur le logement haut de gamme sera probablement progressif, les avantages les plus importants se manifestant au cours des 5 à 10 prochaines années, car le développement des infrastructures connexes, des centres d’emploi et des activités commerciales prendra encore du temps.
Les autres projets d’infrastructure clés influençant les promoteurs incluent l’autoroute de Noida, le RRTS Delhi-Meerut, l’extension du réseau de métro, l’autoroute de Yamuna, ainsi que la croissance des parcs informatiques, des centres de données, des centres industriels et des projets de développement commercial. Ritesh Mehta, directeur senior chez JLL, estime que Noida devient un marché de croissance pour le logement haut de gamme, grâce à ses infrastructures, sa connectivité et son développement commercial, et qu’elle bénéficie d’un avantage unique en matière de connectivité avec trois aéroports : l’aéroport international Indira Gandhi de Delhi, l’aéroport international de Jewar Noida et l’aéroport Hindon de Ghaziabad.
ANAROCK Research prévoit que les prix des logements dans ce corridor pourraient augmenter de 30 % à 50 % au cours des trois à cinq prochaines années, principalement en raison de la proximité de la bande informatique le long de l’autoroute de Noida. Mehta ajoute que la demande actuelle dans le segment haut de gamme de Noida est forte, les logements coûtant entre 300 et 700 millions de roupies étant la catégorie la plus vendue, tandis que Gurugram est passé d’un marché de luxe à une destination de très grand luxe, avec des 3BHK nouvellement lancés coûtant plus de 600 millions de roupies. Les experts indiquent que l’essor des promoteurs nationaux dans cette région n’entraîne pas nécessairement le déclin des promoteurs régionaux, ces derniers conservant des avantages en termes de compréhension du marché local, de relations avec les propriétaires fonciers et de réseaux de clients. Les promoteurs de premier plan introduisent de meilleures normes de conception, des ensembles d’équipements, des pratiques de construction durables et des cadres de gouvernance, améliorant ainsi la qualité des produits, la transparence et la confiance des clients. Kumar souligne que les offres solides actuelles des promoteurs pourraient encourager d’autres promoteurs nationaux à cibler des terrains de qualité à Noida, mais les acquisitions futures dépendront de la disponibilité de terrains appropriés, de la viabilité des projets et de la demande continue.
En ce qui concerne le risque de suroffre de logements haut de gamme, Kumar estime que tant que les logements sont lancés par phases, la demande pourrait se maintenir, et que le marché de Noida est davantage tiré par les utilisateurs finaux que celui de Gurugram, avec une participation moindre des investisseurs. La possibilité d’une suroffre existe, mais les lancements de projets devraient être plus progressifs et échelonnés, et avec le développement des infrastructures et la création d’emplois, la demande continuera de croître. Pour les grands promoteurs cotés, Noida offre une échelle que Gurugram ne peut pas fournir – Gurugram dispose de grands terrains limités à développer, tandis que Noida se trouve au milieu de son cycle de croissance, avec une marge d’appréciation des prix plus importante. Mehta conclut que Noida est l’histoire de croissance future, tandis que Gurugram est l’histoire du présent.
