fr.wedoany.com Rapport : L'Allemagne Le groupe REALOGIS Unternehmensgruppe, cabinet de conseil en immobilier industriel, logistique et commercial, a poursuivi sa performance exceptionnelle du premier trimestre. Au premier semestre 2026, le marché de l'immobilier logistique et industriel de Berlin a enregistré une absorption de 211 000 mètres carrés. Parmi cette surface, les entrepôts représentent 192 500 m² (91 %), les bureaux 13 300 m² (7 %) et les mezzanines 5 200 m² (2 %).
La surface locative d'entrepôts a augmenté de 33 500 m² par rapport à la même période de l'année précédente, soit une hausse de 21 %. Bien qu'elle reste inférieure de 31 % à la moyenne quinquennale actuelle de 277 180 m², l'écart s'est nettement réduit par rapport aux 46 % enregistrés au premier semestre 2025.
Les cinq principales transactions locatives ont été réalisées respectivement par JD Logistics (41 430 m²), ASML (27 000 m²), acut fulfillment (11 520 m²), Capital Baustoffe (11 400 m²) et FST Industrie (11 200 m²), représentant ensemble 49 % du marché locatif et d'occupation propre à Berlin.
Alexander Ego, directeur général de REALOGIS Immobilien Berlin GmbH, a indiqué que l'absorption des six derniers mois a été largement tirée par un petit nombre de transactions de grande envergure, avec une contribution exceptionnellement forte des acheteurs occupants. Parallèlement, la demande pour les parcs d'activités modernes reste élevée, mais les emplacements prisés manquent souvent d'espaces adaptés en quantité suffisante.
En ce qui concerne les loyers, le loyer maximum est resté inchangé à 10,50 euros/m² au premier semestre 2026, mettant fin temporairement à la tendance haussière observée depuis 2016, date du début de l'enregistrement. Malgré cette stabilisation, il se maintient à un niveau supérieur à la moyenne, dépassant de 10 % la moyenne quinquennale actuelle de 9,55 euros/m². Le loyer moyen est également resté au niveau de l'année précédente, à 8,10 euros/m². Une évolution similaire avait été observée pour la dernière fois au premier semestre 2019. La moyenne quinquennale actuelle de 7,60 euros/m² est toujours dépassée de 7 %.
Par type de construction, la location de biens existants a représenté 110 400 m² de l'activité du marché, soit 52 % de l'absorption totale. Les transactions locatives d'acut fulfillment (11 520 m²), Capital Baustoffe (11 400 m²) et FST Industrie (11 200 m²) ont contribué de manière déterminante à ce résultat, représentant ensemble 31 % de cette catégorie. La location de constructions neuves sur friches industrielles a atteint 91 200 m², soit 43 % du total. Les trois quarts de ce volume proviennent des deux plus grandes transactions locatives du semestre : 41 430 m² signés par JD Logistics au premier trimestre et 27 000 m² par ASML au deuxième trimestre. Les constructions neuves sur terrains vierges ont représenté 9 400 m² (5 %). Les grands entrepôts sont nettement en tête, avec 143 900 m² (68 %). Viennent ensuite les autres biens, ni grands entrepôts ni parcs d'activités, avec 34 100 m² (16 %). Les parcs d'activités ont enregistré une absorption de 33 000 m². Au premier semestre, 166 600 m² (79 %) de l'absorption provenaient de locations. Les acheteurs occupants ont contribué à hauteur de 44 400 m² (21 %).
D'un point de vue régional, le centre-ville de Berlin est la zone avec la plus forte absorption, avec 93 500 m² (44 %). Les transactions majeures d'ASML dans le sud de la ville et de FST Industrie dans l'ouest de Berlin totalisent 38 200 m², soit 41 % de l'absorption du centre-ville. Au sein du centre-ville, le sud de Berlin est en tête avec 47 900 m² (51 %), suivi de l'ouest de Berlin avec 22 600 m² (24 %), du nord de Berlin avec 14 400 m² (16 %) et de l'est de Berlin avec 8 600 m² (9 %). La deuxième région est la périphérie sud de Berlin, avec 87 800 m² (42 %). La périphérie ouest de Berlin arrive en troisième position avec 15 300 m² (7 %), légèrement devant la périphérie nord de Berlin avec 14 400 m². Aucune absorption n'a été enregistrée dans la périphérie est de Berlin au premier semestre 2026.
En termes de répartition sectorielle, le secteur logistique/distribution arrive en tête avec 78 100 m² (37 %). Les transactions locatives de JD Logistics (41 430 m²) et d'acut fulfillment (11 520 m²) représentent ensemble 68 % de l'absorption du secteur. Le commerce de détail/gros suit avec 56 900 m² (27 %). Au sein du commerce de détail, la répartition est presque équilibrée. Le commerce électronique représente 26 500 m² (47 %), alors qu'aucune transaction locative n'avait été enregistrée dans ce sous-secteur au premier semestre 2025. Le commerce traditionnel représente 30 400 m² (53 %) de l'absorption du commerce de détail. Capital Baustoffe a contribué de manière significative à ce résultat avec 11 400 m² (38 %). Le secteur manufacturier arrive en troisième position avec 51 000 m² (24 %). Les deux transactions majeures d'ASML et de FST Industrie totalisent 38 200 m², soit 75 % de l'absorption du secteur. La catégorie approvisionnement/autres représente 25 000 m² (12 %).
Les grandes unités de plus de 10 001 m² restent déterminantes pour le marché, avec 102 550 m². Cela signifie que 49 % de l'absorption de la région de Berlin provient de cette catégorie de taille. Ce volume provient entièrement des cinq plus grandes transactions locatives du semestre. Les unités de taille moyenne-grande, comprises entre 3 001 et 5 000 m², arrivent en deuxième position avec 37 700 m² (18 %). Viennent ensuite les unités de 5 001 à 10 000 m², avec 33 400 m² (16 %). Les petites unités, comprises entre 1 000 et 3 000 m², totalisent 30 400 m² (14 %). Les très petites unités de moins de 1 000 m² ne représentent que 6 950 m² (3 %), jouant un rôle mineur.
Les données clés montrent qu'au premier semestre 2026, l'absorption du marché de l'immobilier logistique et industriel de Berlin s'élève à 211 000 m², avec un loyer maximum de 10,50 euros/m² et un loyer moyen de 8,10 euros/m². L'absorption des biens existants est de 110 400 m², celle des constructions neuves sur friches de 91 200 m² et celle des constructions neuves sur terrains vierges de 9 400 m². L'absorption locative est de 166 600 m², et celle des acheteurs occupants de 44 400 m².
