75,1 millions de m² signés dans la logistique espagnole au premier trimestre 2026

fr.wedoany.com Rapport : Au premier trimestre 2026, le marché espagnol de la logistique a enregistré plus de 751 000 m² de surfaces signées, soit une hausse de 5 % par rapport à la même période en 2025. L'activité de signature s'est concentrée principalement dans la zone centrale, avec 345 000 m² signés, tandis que la Catalogne a enregistré 222 000 m². Cette performance s'inscrit dans la continuité de la tendance de 2025, année où Madrid et la Catalogne ont totalisé 1,77 million de m² signés, un niveau stable par rapport à l'année précédente et supérieur de 20 % à la moyenne des dix dernières années.

En ce qui concerne le taux de vacance, il s'établit à 10,3 % dans la zone Madrid-centre et à 3,1 % en Catalogne, la plupart des marchés secondaires affichant des taux inférieurs à 3 %. À la fin de l'année 2025, le taux de vacance était de 0,8 % à Valence, de 3,49 % à Barcelone et de 8,7 % à Madrid.

Dans les emplacements les plus matures, la rareté du sol finaliste (suelo finalista) et des produits logistiques de qualité redéfinit la manière dont les opérateurs, promoteurs et investisseurs espagnols prennent leurs décisions. L'emplacement reste important, mais il ne constitue plus une condition suffisante. La disponibilité énergétique, la capacité de raccordement au réseau, la flexibilité des actifs, l'efficacité opérationnelle ainsi que les critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) pèsent de plus en plus dans l'évaluation de la faisabilité des nouveaux projets logistiques.

Le cabinet de conseil Proequity souligne que le concept d'« emplacement doré » est en pleine évolution. La proximité des grands centres de consommation, des corridors de transport, des ports, des aéroports et des pôles industriels reste essentielle, mais la faisabilité d'un projet dépend de plus en plus d'autres facteurs : la situation urbanistique, les délais d'instruction administrative, la capacité d'alimentation électrique, les conditions de raccordement, l'efficacité énergétique et la possibilité d'adapter la conception aux besoins réels des utilisateurs.

Certaines municipalités sont exclues des zones de recherche des promoteurs en raison d'un manque de capacités techniques ou de personnel chargé de traiter les autorisations de développement et d'urbanisme, ces procédures ne disposant pas de calendriers clairs. Proequity critique cette situation, estimant qu'il est à la fois incompréhensible et inacceptable qu'un permis pour un bâtiment industriel sur un terrain urbain prenne plus d'un an à obtenir.

L'offre limitée de sol finaliste dans les emplacements dorés stimule l'exploration de nouvelles zones et favorise le développement de marchés alternatifs. Saragosse, Valence, l'Andalousie, le nord de la péninsule ibérique, plusieurs nœuds de l'axe méditerranéen ainsi que les zones périurbaines bien desservies bénéficieront d'une attention accrue si elles parviennent à concilier disponibilité foncière, accès aux infrastructures et capacité à répondre aux besoins énergétiques et opérationnels des utilisateurs.

Cette tendance favorisera des solutions plus flexibles, notamment les projets clés en main, la réhabilitation d'actifs existants et le repositionnement d'actifs logistiques obsolètes. L'idée centrale consiste à adapter l'actif aux besoins de l'utilisateur dès le départ : optimiser l'utilisation de l'espace, anticiper les besoins en électricité, intégrer des certifications durables et réduire le risque d'obsolescence du bien.

Pour les opérateurs, cette évolution implique de choisir des emplacements capables de soutenir la croissance, d'automatiser les processus et de réduire les coûts d'exploitation ; pour les promoteurs, elle nécessite de concevoir des actifs plus flexibles, plus efficaces et préparés sur le plan énergétique ; pour les propriétaires, elle offre l'opportunité de repositionner des actifs existants ; pour les investisseurs, l'énergie, l'adaptabilité et la performance ESG deviennent des variables clés dans l'évaluation de la liquidité future des actifs.

La transition énergétique ajoute une nouvelle complexité au marché logistique. L'électrification des flottes, l'automatisation des entrepôts, la robotisation, le froid, le chauffage, la ventilation et la climatisation, le suivi énergétique et l'autoconsommation photovoltaïque renforcent l'importance croissante de la puissance électrique disponible et du raccordement au réseau dès la phase de définition des projets.

Proequity estime que l'analyse électrique doit être intégrée dès les premières phases du projet ; négliger cet aspect peut entraîner des retards, des redéfinitions, des dépassements de coûts ou rendre le projet moins compétitif par rapport à des actifs mieux préparés. Les actifs logistiques disposant d'un terrain viable, d'une bonne connectivité, de capacités énergétiques, de solutions ESG et d'une flexibilité d'utilisation seront mieux armés pour attirer la demande et préserver leur valeur à long terme.