fr.wedoany.com Rapport : Le marché immobilier mexicain est confronté à une profonde transformation structurelle. La hausse des coûts fonciers, l’accès de plus en plus difficile aux prêts hypothécaires, la reconfiguration des espaces urbains et l’évolution des profils des acheteurs poussent le secteur à repenser les modes de construction, de financement et d’habitat.
Lors de la récente conférence « Capítulo 3 de Liga Inmobiliaria », des représentants d’institutions publiques, de promoteurs, de banques, de sociétés d’analyse, d’organismes d’évaluation et d’experts internationaux se sont réunis pour analyser les tendances, défis et opportunités affectant le développement urbain et immobilier au Mexique. Le message clé de cette rencontre est que les défis actuels ne peuvent plus être envisagés uniquement sous l’angle de la construction de nouveaux logements, mais doivent intégrer une perspective globale incluant la ville, l’accessibilité et le bien-être.
José Shabot, PDG de Quiero Casa, a appelé à repenser le sens du logement et à placer l’humain au cœur du développement immobilier. Il a souligné que le logement ne se résume pas à des mètres carrés et des rendus, mais représente un foyer, une qualité de vie et un patrimoine. Le plus grand défi actuel n’est pas seulement de construire des bâtiments, mais de créer de meilleures façons de vivre. Il a également averti que la tendance à la densification urbaine impose aux promoteurs de concevoir des projets plus efficaces, mieux intégrés à l’environnement urbain, et proches des transports, des services, de l’emploi et des espaces publics. José Shabot a insisté sur le fait que l’accessibilité financière est le plus grand défi du secteur, et qu’il ne pourra être résolu que par une coordination entre le gouvernement, les promoteurs et le système financier.
Marissa González Guzmán, économiste senior chez BBVA Research, a exposé les pressions structurelles subies par le marché hypothécaire en raison de la hausse rapide des prix des logements. Les données montrent qu’entre 2016 et 2024, les prix des logements au Mexique ont augmenté de près de 92 %, tandis que les revenus des ménages n’ont progressé que de 14 %, rendant l’accès au logement formel de plus en plus difficile. Marissa González Guzmán estime que la demande de logements existe, mais que le problème réside dans le fait qu’un nombre croissant de personnes n’ont plus les moyens d’acheter. Le défi de l’accessibilité exige de nouvelles politiques publiques, de nouveaux produits financiers et une nouvelle manière d’appréhender les revenus. Elle a ajouté que la croissance de l’emploi formel et des classes moyennes offre des opportunités au marché, mais que l’intégration des travailleurs indépendants et informels dans le système de financement reste un défi majeur.
Marina Muñoz García, directrice régionale de l’Urban Housing Practitioners Hub (UHPH), a souligné que l’Amérique latine connaît une transformation des conceptions du logement, les modèles traditionnels ne suffisant plus à répondre aux réalités sociales actuelles. Selon elle, la crise du logement ne peut être résolue uniquement par la construction de nouveaux logements ; il faut envisager la location, l’autoconstruction, la rénovation et de nouveaux modèles hybrides. Étant donné que plus de la moitié de la population active mexicaine travaille dans le secteur informel, Marina Muñoz García a insisté sur la nécessité de développer des solutions financières et immobilières pour les personnes exclues du système traditionnel. Elle a noté que plusieurs pays de la région mettent déjà en œuvre des modèles d’épargne innovants, des locations institutionnelles et des méthodes alternatives d’évaluation des risques pour élargir l’accès au logement.
Francisco Valle, directeur des émetteurs à la Bolsa Institucional de Valores (BIVA), a souligné le rôle du marché boursier comme source de capitaux pour les entreprises immobilières. Il a indiqué qu’à fin 2026, BIVA avait financé plus de 340 milliards de pesos, dont une grande partie destinée aux entreprises liées au logement et aux infrastructures immobilières.
Sur le plan technologique et pratique, Romain Benenati, PDG de Creditaria México, a souligné que l’un des principaux problèmes du secteur immobilier est la perte de transactions due à l’absence de profils financiers actualisés. Il a présenté des outils technologiques capables de déterminer en quelques secondes la capacité de crédit d’un acheteur potentiel sur le lieu de vente. Alfonso Penela, directeur général de la Corporación Mexicana de Valuación, a expliqué que les progrès de l’intelligence artificielle transformeront profondément le travail d’évaluation immobilière, tout en précisant que le jugement humain reste indispensable.
Du point de vue du développement urbain, Enrique Téllez, codirecteur du promoteur del parque®, a indiqué que le développement de grands projets dans des zones matures comme Mexico nécessite une prise en compte globale des transports, de la communauté, des infrastructures, de la sécurité et de la symbiose urbaine. Il a souligné que le succès d’un grand projet ne dépend pas seulement du bâtiment lui-même, mais aussi de son intégration dans la ville et de la valeur créée pour les résidents nouveaux et anciens. Les projets doivent répondre aux besoins de densification, de vie urbaine et de réduction des temps de trajet grâce à la proximité de corridors urbains stratégiques.
Sur le plan politique, Jabnely Maldonado, membre exécutif de Fovissste, a annoncé le retour de l’institution dans la construction de logements sociaux, dans le cadre du programme « Vivienda para el Bienestar » du gouvernement mexicain. Elle a déclaré que l’institution participera aux objectifs nationaux de construction de logements destinés aux travailleurs à faibles revenus, et a souligné que la hausse continue des prix des logements a considérablement réduit les possibilités pour les familles d’accéder à des solutions de logement. Circe Díaz Duarte, directrice générale de la politique du logement à la Sedatu, a révélé que le gouvernement fédéral avance dans une coordination normative approfondie pour renforcer la politique nationale du logement et consolider le concept de logement adéquat dans le cadre juridique mexicain. Elle a indiqué que l’un des principaux objectifs est de relier efficacement les politiques de logement, de foncier et d’aménagement du territoire, et a souligné que la Sedatu travaille sur des mises à jour réglementaires, de nouveaux mécanismes de coordination avec les gouvernements locaux, et des mesures pour répondre à des problèmes tels que l’autoconstruction de logements.
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