fr.wedoany.com Rapport : Selon le suivi trimestriel de Property Week, les actions de 26 sociétés immobilières cotées au Royaume-Uni ont augmenté de 8 % en glissement trimestriel au deuxième trimestre, mais restent en baisse moyenne de 13 % sur un an.
Les actions de SEGRO, géant industriel et logistique (la plus grande société immobilière britannique), ont enregistré la plus forte hausse au cours des trois mois se terminant fin juin, avec une progression de 36 %, et une augmentation de 29 % sur un an.
Avant l’offre d’acquisition de 14 milliards de livres sterling de Prologis, basée en Californie, sur SEGRO, Oli Creasey, responsable de la recherche immobilière chez Quilter Cheviot, a déclaré que cette offre était d’une importance capitale pour SEGRO et ses actionnaires. Le conseil d’administration de cette société de placement immobilier britannique (REIT) a annoncé qu’il recommanderait cette transaction à ses actionnaires.
Le 22 juillet, Prologis a soumis une offre finale, valorisant SEGRO à environ 14 milliards de livres sterling, soit environ 1 031,7 pence par action. Cette proposition non négociable prévoit l’échange de chaque action SEGRO contre 0,0920 nouvelle action Prologis. Après l’annonce, l’action SEGRO a augmenté de 4,19 %.
Auparavant, Prologis avait présenté trois offres d’acquisition, toutes rejetées par SEGRO. Au deuxième trimestre (juin), SEGRO a rejeté une intention d’acquisition valorisée à 12,6 milliards de livres sterling. Prologis a ensuite soumis une proposition améliorée, équivalant à 993 pence par action, valorisant SEGRO à 13,5 milliards de livres sterling, incluant une composante en espèces et un engagement à explorer une éventuelle double cotation à la Bourse de Londres, mais celle-ci a également été rejetée. Prologis a récemment révélé que SEGRO avait également refusé une offre en 2024, qui aurait permis aux actionnaires de réaliser un gain de 36,5 % par rapport au niveau actuel.
Une analyse des bilans des REIT britanniques par Property Week montre que la capitalisation boursière de SEGRO est d’environ 12 milliards de livres sterling, avec un portefeuille d’actifs valorisé à 19,1 milliards de livres sterling, contre une moyenne sectorielle de 5,8 milliards de livres sterling. Bien qu’une vague de fusions et acquisitions ait eu lieu dans le secteur des REIT britanniques ces dernières années, ces transactions se sont concentrées sur le bas du marché.
Creasey a déclaré : « Quel que soit le critère utilisé, SEGRO est le plus grand REIT britannique, et nous avons toujours pensé qu’une entreprise de cette taille et de cette complexité ne serait pas une cible d’acquisition. » Mais l’initiative de Prologis « a bouleversé cette hypothèse ».
Creasey a ajouté que cette offre d’acquisition avait eu un effet d’entraînement sur l’ensemble du secteur des REIT. « Si l’on examine les dix plus grands REIT, environ 5 % à 10 % de la hausse de leurs actions au deuxième trimestre s’est produite le matin de l’annonce de l’acquisition de SEGRO en juin – à ce moment-là, tout le monde a dû ajuster ses attentes, en pensant : “Si SEGRO peut être acquise, alors Derwent, Landsec et British Land pourraient également l’être.” »
Cela pourrait expliquer en partie la hausse de 26 % des actions de Hammerson au deuxième trimestre, de 23 % pour Derwent London, de 18 % pour Landsec et de 17 % pour Great Portland Estates.
Les promoteurs immobiliers n’ont pas partagé cette chance, avec une performance désastreuse au deuxième trimestre. Parmi les cinq sociétés ayant enregistré les plus fortes baisses de cours, figurent Vistry, Taylor Wimpey et Persimmon, avec des reculs respectifs de 23 %, 9 % et 2 %. Sur une base annuelle, quatre des cinq derniers promoteurs immobiliers sont : Vistry, en chute libre de 60 % sur un an, Barratt Redrow en baisse de 38 %, Bellway en baisse de 33 % et Taylor Wimpey en baisse de 32 %.
Alastair Stewart, analyste chez Progressive Equity Research, estime que l’instabilité politique, la guerre en Ukraine et l’incertitude économique persistante due au conflit entre les États-Unis, Israël et l’Iran signifient que « le marché des promoteurs immobiliers a considérablement ralenti ». Il a ajouté que le premier budget du gouvernement travailliste en 2024 avait suscité des inquiétudes, et qu’avant la publication du deuxième budget en 2025, de nombreuses spéculations circulaient sur le marché : « Il y a eu un ralentissement marqué avant cela, même si finalement cela n’a pas été si mauvais pour le marché. Le deuxième budget s’est avéré acceptable du point de vue du logement, et le marché a rapidement rebondi après son annonce. » Cependant, le déclenchement du conflit au Moyen-Orient a rapidement freiné cette reprise.
Creasey convient que les promoteurs immobiliers traversent généralement « une période difficile ». Il estime que la plus forte baisse provient de Vistry, dont le recul dépasse largement celui des autres entreprises, ce qui est attribuable à des circonstances propres à cette société plutôt qu’à un ralentissement général du marché. Creasey a déclaré : « Nous ne prétendons pas savoir exactement ce qui se passe en interne chez Vistry, mais parfois, on ressent un certain désespoir. » Il a noté que les ventes de logements de l’entreprise étaient supérieures aux prévisions normales, ajoutant : « Cela signifie qu’ils vendent des logements à des prix légèrement inférieurs, en privilégiant les flux de trésorerie plutôt que la rentabilité. Cela soulève toujours des questions sur leur bilan et sa solidité. » Les actionnaires de Vistry ont clairement réagi négativement à la stratégie et aux performances de l’entreprise, et ce sentiment a, dans une certaine mesure, imprégné d’autres acteurs du secteur.
Parallèlement, Taylor Wimpey, qui a enregistré la deuxième plus forte baisse de cours parmi les promoteurs immobiliers au deuxième trimestre, a évoqué les pressions sur les prix de ses actifs et le fait que le marché du Sud-Est n’est pas particulièrement dynamique. Selon Creasey, des sociétés comme Barratt Redrow, Persimmon, Berkeley Homes et Bellway « n’ont pas connu d’événements dramatiques et sont restées globalement stables au cours du trimestre ».
Stewart a ajouté que les promoteurs immobiliers sont également confrontés à des problèmes de conditions météorologiques défavorables. « N’oublions pas les fortes pluies de janvier et février, qui n’ont absolument pas favorisé la construction de logements. » Il a également souligné que l’instabilité politique persiste, avec l’arrivée au 10 Downing Street du septième Premier ministre en dix ans au Royaume-Uni. « Dans ce contexte, les consommateurs mettent temporairement de côté leurs projets d’achat de logements. Fondamentalement, tout ce qui pouvait mal tourner pour les promoteurs immobiliers s’est produit ces dernières années. »
Les promoteurs immobiliers espèrent que le dernier Premier ministre en date, Andy Burnham, qui a promis espoir et changement, tiendra ses promesses. Pour les autres REIT, l’offre d’acquisition sur SEGRO semble avoir changé la donne, et ils pourraient tous devenir des cibles d’acquisition pour des concurrents étrangers de plus grande envergure.
