fr.wedoany.com Rapport : JLL, leader mondial des services professionnels en immobilier et de la gestion d’investissements, a récemment publié une évaluation indiquant que plus de la moitié des immeubles de bureaux au Vietnam nécessitent une mise à niveau urgente pour maintenir et améliorer la valeur des actifs, car les bâtiments anciens sont confrontés à une double pression de la part des locataires en matière de normes environnementales et de qualité des espaces de travail.
Cette évaluation a principalement examiné les stocks de bureaux à Hô-Chi-Minh-Ville et à Hanoï, avec une offre totale d’environ 4,1 millions de mètres carrés. Les immeubles de bureaux de catégorie A représentent environ un tiers du total, mais environ 65 % des espaces de catégorie A ont déjà obtenu une certification verte internationale. Cela intensifie la concurrence entre les nouveaux immeubles de bureaux respectueux de l’environnement et ceux construits il y a 10 à 20 ans. Bien que de nombreux bâtiments anciens conservent des emplacements privilégiés et une base de locataires stable, ils sont souvent en retard par rapport aux nouveaux projets en ce qui concerne les systèmes mécaniques, électriques et de plomberie, l’efficacité énergétique, la qualité de l’air intérieur et les installations liées à l’expérience de bien-être.
Les recherches mondiales de JLL indiquent que si les propriétaires retardent les investissements dans la mise à niveau, les risques augmentent considérablement : sans rénovation, environ 65 % des immeubles de bureaux existants dans le monde pourraient être confrontés à une obsolescence d’ici 2030. L’organisation affirme que, pendant des années, le marché des bureaux a été principalement dominé par l’emplacement et les niveaux de loyer, mais les locataires sont désormais plus attentifs à l’efficacité énergétique, à la qualité des espaces de travail, à l’alignement sur les objectifs Net Zéro et à l’expérience des employés. Ce changement pousse les propriétaires à repositionner les stocks existants, en particulier dans les zones centrales — où l’offre alternative est limitée et où les bâtiments anciens offrent encore une accessibilité et une communauté de locataires stable.
Les conseillers estiment que le marché ne prône pas un remplacement complet des bâtiments anciens, mais plutôt une transition vers la rénovation et le repositionnement. Les propriétaires tentent d’améliorer les performances environnementales et l’expérience quotidienne des locataires tout en conservant les avantages de l’emplacement des propriétés anciennes. JLL estime que l’investissement dans de tels projets de rénovation représente généralement 1 % à 7 % de la valeur totale des actifs. Les efforts se concentrent sur les domaines où l’impact de la consommation d’énergie et des normes des locataires est le plus évident, notamment les systèmes CVC efficaces, l’éclairage LED, les outils de gestion intelligente des bâtiments, les mesures d’amélioration de la qualité de l’air, les systèmes d’économie d’eau et les installations axées sur le bien-être.
Selon l’analyse de l’entreprise, ces dépenses peuvent protéger les flux de revenus et réduire les coûts d’exploitation au fil du temps. Les bâtiments ayant obtenu une certification verte et un plan clair de réduction des émissions peuvent voir leurs loyers supérieurs de 15 % à 30 % par rapport à des actifs similaires. À Hô-Chi-Minh-Ville, plusieurs immeubles rénovés sont devenus des modèles, comme Me Linh Point Tower, mPlaza et Vincom Centre Tower. Ces projets ont bien réagi sur le marché après rénovation, reflétant une attention accrue des locataires à la qualité des bâtiments et aux normes environnementales.
La demande provient principalement de locataires multinationals et d’entreprises ayant des objectifs carbone formels. Les entreprises des secteurs de la technologie, de la finance, de la pharmacie et des services professionnels privilégient les immeubles de bureaux certifiés verts, capables de suivre la consommation d’énergie et soutenant les objectifs Net Zéro. Cette demande est étroitement liée aux engagements de décarbonation des entreprises, en particulier lorsqu’elles sont sous pression pour traiter les émissions de Scope 3 dans la chaîne d’approvisionnement et les propriétés louées. Pour les locataires, le choix de la propriété devient une partie du reporting et de la conformité, et non plus seulement une décision immobilière basée sur le loyer et l’emplacement.
Stephanie Dinh, directrice du développement de projets et des services chez JLL Vietnam, a déclaré que ces pressions modifient l’attitude des propriétaires envers la rénovation. Stephanie Dinh a souligné que les critères ESG (environnementaux, sociaux et de gouvernance) créent de nouvelles normes sur le marché des bureaux. Par le passé, de nombreux propriétaires considéraient la mise à niveau des bâtiments comme un coût à prendre en compte, mais aujourd’hui, le marché observe une situation complètement différente. Les bâtiments qui investissent activement dans l’efficacité énergétique, le bien-être des utilisateurs et les technologies opérationnelles attirent mieux les locataires, maintiennent les niveaux de loyer et protègent la valeur des actifs à long terme. Pour de nombreux bâtiments existants à Hô-Chi-Minh-Ville, c’est une opportunité de repositionner les actifs et de créer un nouvel avantage concurrentiel.
Ce changement modifie également l’équilibre entre propriétaires et locataires. Les deux parties cherchent à obtenir des coûts d’exploitation plus bas et de meilleures performances environnementales des espaces de bureaux. Les propriétaires tentent de défendre les taux d’occupation et les loyers, tandis que les locataires attendent des bâtiments qu’ils soutiennent leurs objectifs climatiques internes et offrent un lieu de travail plus sain. Stephanie Dinh a indiqué que cette dynamique crée une relation plus cohérente entre les deux parties du marché. Auparavant, les propriétaires cherchaient à maximiser les profits et les locataires à optimiser les coûts, mais aujourd’hui, l’ESG offre aux deux parties une opportunité d’atteindre leurs objectifs respectifs : les propriétaires bénéficient de taux d’occupation plus élevés, de meilleurs niveaux de loyer et d’actifs préservés, tandis que les locataires profitent de coûts d’exploitation réduits, d’un environnement de meilleure qualité et de la réalisation des engagements de neutralité carbone. Les données montrent que le défi est considérable : la majorité des stocks de bureaux au Vietnam n’ont pas obtenu la certification verte la plus récente. Pour les propriétaires de bâtiments anciens dans les quartiers d’affaires centraux, le choix devient de plus en plus clair : soit investir dans la mise à niveau, soit risquer une perte de compétitivité alors que les locataires resserrent les normes des bâtiments.
