fr.wedoany.com Rapport : Les projets de conversion de bureaux en logements aux États-Unis continuent de s’étendre, représentant actuellement 47 % de tous les projets de réutilisation adaptative à venir dans le pays, dont 12 des 20 plus grandes zones métropolitaines concentrent la majorité des projets.
Doug Ressler, directeur de la veille commerciale chez Yardi Matrix, indique que le pipeline de conversion de bureaux en logements compte déjà plus de 90 000 appartements, soit une augmentation de 28 % par rapport à l’année précédente, un volume presque quatre fois supérieur à celui de 2022. « L’ampleur est bien plus grande que ce que la plupart des gens imaginent, et l’accélération est plus rapide », déclare Ressler.
Selon les données de RentCafe, une société sœur de Yardi, New York domine largement avec 16 358 appartements en conversion, soit environ le double de Washington D.C., et plus du triple de Chicago ou de Los Angeles. Ressler explique que la faisabilité des conversions à New York est principalement dictée par les niveaux de loyers et les marchés financiers ; la plupart des projets de conversion concernent des bâtiments construits entre 1960 et 1990, dont les surfaces au sol sont plus petites et plus étroites, ce qui les rend adaptés à la transformation.
La situation est différente à Los Angeles, deuxième plus grande ville des États-Unis. Ressler souligne que le parc immobilier de Los Angeles est complexe, avec de nombreux immeubles de bureaux anciens dont les surfaces au sol sont plus profondes qu’à New York, ce qui réduit la faisabilité des conversions. Ce sont principalement les politiques gouvernementales qui façonnent le mouvement de conversion de bureaux en logements à Los Angeles. La loi sur la réutilisation adaptative de Los Angeles, adoptée pour la première fois en 1999, se concentre sur la transformation du centre-ville. En éliminant les obstacles liés au zonage et à la réglementation, elle a permis de créer plus de 12 000 logements à partir de bâtiments commerciaux et de bureaux abandonnés. Début 2024, cette loi a été mise à jour pour adopter une approche à l’échelle de la ville, autorisant la conversion, par approbation administrative, de bâtiments commerciaux de plus de 15 ans, ainsi que d’autres bâtiments âgés de 5 à 15 ans, couvrant les bureaux, le commerce de détail, l’hôtellerie et, dans certains cas, les parkings. Les nouvelles règles « simplifient considérablement le processus d’approbation », permettent une reconfiguration intérieure flexible et réduisent ou suspendent les exigences de stationnement.
Ressler indique que ce changement de politique à Los Angeles est également motivé par la pénurie de logements et le « choc des taux d’inoccupation des bureaux ». Il note que Los Angeles compte plus de 50 millions de pieds carrés d’espaces de bureaux vacants. Selon l’indice de faisabilité de conversion (CFI) de la suite CommercialEdge, 1,9 milliard de pieds carrés d’espaces de bureaux aux États-Unis sont adaptés à la conversion. Le CFI utilise un système de notation pondérée pour évaluer des facteurs tels que l’âge du bâtiment, la superficie, la profondeur, l’emplacement en milieu d’îlot, le nombre d’étages, la forme de la dalle, la hauteur sous plafond, la certification de bâtiment écologique, la marchabilité et l’accessibilité aux transports afin de déterminer l’aptitude à la conversion.
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