fr.wedoany.com Rapport : Une étude réalisée par le cabinet Campagner Arquitetura e Urbanismo, commandée par l’Association commerciale de São Paulo (ACSP), révèle que dans les quartiers situés à moins de 150 mètres de part et d’autre des corridors de bus urbains (c’est-à-dire le long des axes structurants de la ville), 60 % à 80 % des façades actives sont vacantes. Dans le quartier de Vila Mariana, le taux de vacance atteint 80 % ; dans celui d’Ibirapuera, 70 % ; et dans le quartier de Rebouças, 63 %. Le rapport indique que la plupart de ces biens immobiliers n’affichent même pas d’annonce de location. Le promoteur One Innovation a décidé de réduire de moitié la superficie des façades actives dans ses nouveaux projets, tandis que d’autres entreprises ont complètement abandonné ce concept.
Pour Alessandro Azzoni, coordinateur de la Commission de la politique urbaine et de l’environnement de l’ACSP, le problème ne réside pas dans la demande de commerce de détail elle-même (qui est en réalité en croissance), mais dans la conception de ces espaces. De nombreuses entreprises de construction considèrent les façades actives uniquement comme un gain de surface à intégrer dans la valeur totale des ventes (VGV), sans se soucier de leur adaptabilité commerciale. Certains magasins sont situés dans des rues à faible flux piétonnier et les espaces livrés manquent de spécifications adaptées au commerce de détail, ce qui rend difficile l’achat par les commerçants eux-mêmes, tandis que les investisseurs ne paient que lorsqu’ils voient un revenu réalisable. Pour Julia Arruda Botelho, fondatrice du cabinet de conseil Matchpoint Real Estate, qui gère 2,7 milliards de reais d’actifs et plus d’un million de mètres carrés de surface gérée, renoncer aux façades actives signifie renoncer à des bénéfices potentiels. Elle estime que, dans la grande majorité des cas, les incitations légales pour ce type de conception sont très intéressantes, à condition d’intégrer le commerce de détail dès la phase de conception du projet.
Certains promoteurs ont exploré des voies différentes. Porte Engenharia, dans la zone Est qui compte environ 4,4 millions d’habitants (dont 2,6 millions se rendent dans d’autres parties de la ville pour travailler), a développé un projet d’axe Platina long de 3,6 kilomètres le long de l’avenue Radial Leste, visant à créer un nouveau centre urbain connecté au quartier. Dans le projet Métrica, dont la livraison est prévue en juillet, l’entreprise a décidé de ne plus vendre la propriété des magasins, mais d’introduire des partenaires détenant des parts d’actifs, afin de conserver le contrôle sur la composition des activités, les ventes et le taux d’occupation, transformant ainsi les façades actives en revenus récurrents. HBR Realty, quant à elle, exploite les espaces commerciaux en rez-de-chaussée via la plateforme ComVem, qui compte actuellement 40 unités en exploitation et 22 en développement, avec une surface locative totale d’environ 110 000 mètres carrés, un taux d’occupation d’environ 90 %, et une croissance des ventes des commerçants sur la plateforme de plus de 37 % au premier trimestre 2026 par rapport à la même période de l’année précédente. Alexandre Nakano, PDG de HBR Realty, considère ComVem comme une plateforme d’actifs urbains évolutive construite selon une logique de portefeuille, rassemblant des chaînes de marques telles que McDonald’s, Starbucks, Oxxo et Drogasil.
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