fr.wedoany.com Rapport : La Commission nationale des marchés et de la concurrence (CNMC) espagnole propose d'élargir l'offre de terrains constructibles en allégeant les charges urbanistiques, en simplifiant la réglementation et en assouplissant la planification, afin de soutenir la construction de nouveaux logements libres, de logements sociaux et de logements protégés. Dans une étude numérotée E/CNMC/001/25, l'organisme indique que la facilité d'accès au foncier est étroitement liée à la réduction des délais, au contrôle des coûts et au renforcement de la capacité d'offre de logements.
La CNMC a analysé l'ensemble du processus d'urbanisme, d'aménagement foncier et de construction, considérant le foncier comme l'un des facteurs clés influençant les prix et l'offre de logements. Selon l'organisme, le coût du foncier peut représenter jusqu'à 45 % du prix final d'un logement ; ainsi, l'amélioration de l'efficacité administrative aura un impact direct sur les coûts de développement et l'accessibilité au logement. L'étude souligne que le processus d'aménagement foncier en Espagne est lent et complexe, diverses formalités pouvant entraîner des retards de projets, une augmentation des coûts et limiter la capacité du marché du logement à répondre à la demande. La CNMC classe l'Espagne parmi les membres de l'OCDE ayant la réglementation la plus stricte en matière d'utilisation des sols, en raison de la complexité des procédures, de l'incertitude juridique élevée, de la rigidité des règles et de la faible efficacité administrative.
Dans la phase de planification, l'étude met en garde contre le fait qu'une délimitation détaillée des terrains constructibles et de leurs usages pourrait affaiblir la capacité à répondre aux évolutions de la demande de logements ou d'autres activités économiques. De plus, l'inefficacité des outils de planification, la difficulté à les modifier et, dans certains cas, des exigences documentaires potentiellement redondantes sont également considérées comme des obstacles. La CNMC soulève également les problèmes de la phase d'urbanisation : l'accumulation d'exigences techniques et administratives peut allonger les délais et augmenter les coûts des projets. Dans la phase de construction, des contrôles et exigences multiples entraînent des retards dans la délivrance des permis, retardant ainsi le début des nouvelles constructions. L'étude s'intéresse particulièrement aux réglementations sectorielles dans les domaines de l'environnement, du patrimoine, des infrastructures et autres, dont l'influence dans l'urbanisme ne cesse de croître. La CNMC note que, bien que ces contrôles servent des objectifs légitimes, un manque de coordination ou un déséquilibre proportionnel peut entraîner des doublons, des contradictions et de nouveaux retards.
Dans ses recommandations, la CNMC propose d'optimiser et d'harmoniser la réglementation urbanistique en simplifiant et en intégrant les règles, tout en favorisant la numérisation et la transparence de l'information. Elle recommande également de renforcer la cohérence des règles de gouvernance et de mettre en œuvre des plans directeurs intercommunaux pour réduire la fragmentation des normes. La CNMC préconise également d'assouplir l'urbanisme en révisant le classement des sols non protégés, en élargissant la gamme des usages possibles et en réduisant l'impact de la planification sur la concurrence sur d'autres marchés. Parallèlement, elle propose de créer des mécanismes spéciaux plus flexibles pour les outils d'urbanisme, de limiter les cas d'invalidation totale des plans, d'accélérer les révisions et les ajustements locaux, et de promouvoir des outils d'urgence pour les logements protégés. La CNMC suggère de réduire la complexité des outils d'urbanisme ainsi que de leurs processus d'élaboration, de traitement et d'approbation, notamment en diminuant le nombre d'outils et la charge de contenu des plans généraux, et en simplifiant les procédures d'approbation. En matière de gestion urbaine, l'étude recommande d'adopter des mesures plus flexibles aux niveaux administratif, procédural et technique, tout en établissant un système normatif pour la sélection des systèmes de gestion et en renforçant les mécanismes existants pour faire face aux blocages. Pour faciliter la construction, la CNMC propose d'accélérer la délivrance des permis, de promouvoir les déclarations de responsabilité, d'ajuster les exigences et les charges de construction, et d'éviter les doublons ou les déconnexions dans les contrôles. Concernant les rapports sectoriels, elle recommande d'en clarifier la portée, d'éviter les contradictions, de remplacer le rejet implicite par l'approbation implicite, de justifier la nécessité de chaque rapport et d'améliorer l'intégration des évaluations environnementales dans le processus d'urbanisme. L'étude formule également des recommandations sur l'intervention des administrations publiques dans le foncier, visant à renforcer la prévisibilité, la transparence et le contrôle des conventions d'aménagement. En outre, elle propose de réviser les outils d'intervention publique, de doter les organismes responsables de l'urbanisme de ressources appropriées et de solliciter l'avis consultatif de la CNMC.
