fr.wedoany.com Rapport : Le fonds immobilier TRXF11, géré par TRX Investimentos, a annoncé un investissement de 1,435 milliard de reais pour l'acquisition indirecte d'un complexe de trois entrepôts logistiques de catégorie AAA situé à Guarulhos, dans la région métropolitaine de São Paulo, dont deux sont déjà loués à Mercado Livre. L'information a été divulguée dans un communiqué sur les faits importants publié après la clôture du marché lundi (20 juillet).
Cette transaction est la plus importante de l'histoire de TRXF11 et l'une des plus grandes jamais réalisées par un fonds d'investissement immobilier (FII) brésilien. Auparavant, la plus grande opération unique de ce fonds géré par TRX était liée à l'acquisition de l'Hôpital Israelita Albert Einstein, d'une valeur d'environ 600 millions de reais. Grâce à cette acquisition, la surface locative totale de TRXF11 augmente de 19 %, passant d'environ 1,25 million de mètres carrés à 1,48 million de mètres carrés ; le montant des investissements immobiliers augmente de 18,4 %, passant de 7,79 milliards de reais à 9,23 milliards de reais. Le portefeuille du fonds comprend désormais 115 propriétés, avec des locataires tels qu'Assaí, Grupo Mateus, Leroy Merlin, répartis dans 60 villes et 18 États. La part du secteur logistique dans la surface locative du fonds passe à environ 37 %, le reste étant constitué des secteurs de la vente au détail et des infrastructures de distribution. Mercado Livre représente environ 18 % des revenus locatifs, tandis que 79,4 % des revenus totaux proviennent de contrats spéciaux (offrant une structure de protection renforcée aux propriétaires), avec une durée moyenne de contrat de 13 ans.
Ces dernières semaines, TRX a réalisé une série d'opérations de rééquilibrage de portefeuille. Le 11 juin, TRXF11 a vendu 15 propriétés réparties dans cinq États (dont la plupart sont des agences de la Caixa Econômica Federal) pour 207,2 millions de reais, payés en parts du fonds fermé BRC Renda Urbana, géré par Unitas et BR Capital. Quelques jours plus tard, TRXF11 a acquis indirectement l'Hôtel Emiliano Rio pour environ 260 millions de reais, situé sur l'Avenida Atlântique, face à la plage de Copacabana. TRXF11 devient propriétaire de l'immeuble, mais la gestion hôtelière reste assurée par le groupe Rede Emiliano.
Aujourd'hui, en concentrant plus de 1,4 milliard de reais sur l'un des actifs logistiques les plus prisés du Brésil, cette société de gestion semble remplacer des actifs dispersés et matures par des biens qualifiés d'« actifs trophées », c'est-à-dire des actifs rares, très liquides et à fort potentiel de valorisation. Cette stratégie vise à faire du fonds non plus un simple fonds de revenu urbain généraliste, mais un propriétaire d'actifs considérés comme stratégiques et ne dépendant pas nécessairement du cycle du marché immobilier.
Le « Faria Lima » des entrepôts
Le complexe acquis par TRXF11 comprend trois entrepôts, K100, K200 et K300, avec une surface locative totale de 237 400 mètres carrés. Ces projets sont situés sur l'Avenida Paschoal Thomeu, à Guarulhos, à moins de 5 kilomètres de l'aéroport international de Guarulhos, avec un accès direct aux autoroutes Presidente Dutra, Fernão Dias, Ayrton Senna et au Rodoanel. Sur le marché immobilier, cette zone est surnommée le « Faria Lima des entrepôts logistiques », en raison de la concentration des espaces les plus recherchés du Brésil. De plus, la proximité du plus grand aéroport de fret du Brésil, des principaux corridors routiers nationaux et du plus grand marché de consommation d'Amérique latine forme une combinaison difficile à reproduire. Dans la note d'information destinée aux investisseurs, TRX classe ces actifs comme « quasi irremplaçables », en raison de la rareté des terrains de cette taille et de cet emplacement.
Dans le cadre de cette acquisition, deux des trois entrepôts ont déjà Mercado Livre comme locataire. Le K200 est achevé et opérationnel, tandis que le K100 est dans sa phase finale de développement, avec une livraison complète prévue pour octobre 2026 (tous deux conçus selon le modèle « built-to-suit »). La durée du contrat est de dix ans, et en cas de résiliation anticipée, l'indemnité équivaut à la totalité des loyers restant à courir, ce qui améliore la prévisibilité des revenus du fonds. Le troisième entrepôt, K300, est encore en attente d'approbation du projet et a signé un contrat « built-to-suit » avec un futur locataire non encore divulgué.
