fr.wedoany.com Rapport : Les trois principaux marchés logistiques espagnols, à savoir Madrid, Barcelone et Valence, ont bien démarré l’année 2026 au premier trimestre. Selon l’analyse des cabinets de conseil, le secteur logistique national présente quatre caractéristiques fondamentales : une demande soutenue, une offre toujours tendue — avec une relative pénurie de biens à Barcelone et Valence, tandis que Madrid connaît un léger ajustement —, des projets spéculatifs davantage axés sur des tailles raisonnables, avec une diminution des cas de développement risqué à Madrid, et une hausse progressive des loyers, soutenue par le renouvellement des installations d’entreposage, l’augmentation des coûts de construction et la pénurie de terrains dans les zones centrales. Côté investissement, après un ajustement au premier trimestre, le deuxième trimestre a nettement rebondi ; les rendements ont augmenté sous l’effet de l’environnement économique extérieur, renforçant l’attractivité, avec une prédominance d’investisseurs de type core+, tandis que les investisseurs core traditionnels attendent encore le bon moment pour entrer sur le marché.
Le marché madrilène a montré une activité plus élevée au début de 2026 par rapport à la même période de l’année précédente, avec une demande solide. Les données indiquent que la surface locative cumulée de janvier à mars a atteint 320 269 mètres carrés, soit une augmentation de 28,07 % par rapport à la même période en 2025 ; 26 transactions ont été conclues, contre 23 au trimestre précédent, reflétant une demande locative relativement forte en début d’année. La surface moyenne par transaction était de 12 318 mètres carrés. Les grandes transactions de ce trimestre se sont concentrées dans les principaux corridors logistiques, notamment un projet clé en main de 54 000 mètres carrés à Azuqueca de Henares sur le corridor de Henares, et une plateforme neuve de 51 825 mètres carrés à Illescas sur l’axe sud. Parmi la surface locative totale, les projets neufs ou clé en main représentaient 62 %, et les plateformes de seconde main 38 %. Les loyers ont peu varié, avec un loyer moyen de 5,50 euros/m²/mois, en hausse de 2,2 % sur un an ; le loyer prime est resté stable à 7,50 euros/m²/mois, en hausse de 7,14 % sur un an, et le loyer le plus élevé du trimestre dans la zone de Villaverde a atteint 7,00 euros/m²/mois. En raison d’une demande soutenue et d’une diminution des projets risqués, le taux de vacance est resté stable, avec une légère baisse de 1 point de base au cours des trois derniers mois pour atteindre 8,97 %, malgré une augmentation de 5,97 % de la surface totale des parcs logistiques sur la même période. Par zone, le taux de vacance était de 10,75 % dans la première couronne logistique, de 7,54 % dans la deuxième et de 8,76 % dans la troisième. L’activité de développement continue de ralentir ; les projets en construction devraient être mis sur le marché dans les 12 prochains mois, avec une surface totale d’environ 129 650 mètres carrés ; les espaces logistiques déjà autorisés et disponibles pour un développement immédiat atteignent 4 000 000 mètres carrés, principalement à Villaverde, Alcalá de Henares et Vicálvaro. Sur la base des données actuelles, le taux de vacance devrait encore baisser dans les mois à venir.
La Catalogne a enregistré l’un de ses meilleurs records de location des dernières années au premier trimestre 2026, avec une surface locative totale dépassant 832 483 mètres carrés. L’absorption du marché au cours des trois premiers mois s’est élevée à 238 575 mètres carrés, en hausse de 61,6 % sur un an ; 21 contrats ont été signés, avec une surface moyenne de 11 361 mètres carrés par transaction. Le loyer moyen dans la région était de 6,40 euros/m²/mois, en hausse de 1,58 % sur un an ; le loyer prime est resté stable à 9,00 euros/m²/mois, principalement soutenu par la rareté des produits dans la première couronne logistique, et pourrait encore augmenter dans les mois à venir en raison des loyers des nouveaux projets en précommercialisation. Au début de 2026, le taux de vacance était de 3,96 %, dont seulement 0,51 % dans la première couronne, 3,2 % dans la deuxième et 5,68 % dans la troisième. Les cabinets de conseil prévoient que 170 289 mètres carrés de nouvelles surfaces seront mis sur le marché dans la région au cours des 12 prochains mois, tous situés dans la deuxième couronne logistique.
Le marché logistique de Valence continue d’être attractif et reste l’une des principales zones d’Espagne. La forte demande maintient les taux de vacance à un niveau bas dans tous les sous-marchés, rendant difficile la recherche de biens locatifs, ce qui limite l’absorption. Au premier trimestre, l’absorption totale s’est élevée à 152 188 mètres carrés, répartis sur 13 transactions ; comme à la même période l’année dernière, ce niveau élevé de location est en partie dû à la réalisation d’un projet clé en main de 81 594 mètres carrés à Sagunto. La surface moyenne par transaction était de 11 707 mètres carrés, tandis que la médiane est tombée à 5 426 mètres carrés. Le loyer moyen a augmenté de 6,16 %, atteignant 4,57 euros/m²/mois début avril ; le loyer prime dans la zone de Cheste a atteint 5,85 euros/m²/mois, en hausse de 3,54 % par rapport à la même période en 2025. Concernant le taux de vacance, il est passé à 2,42 % au premier trimestre 2026, contre seulement 0,92 % à la même période l’année dernière. Au cours des douze prochains mois, le volume total des projets en construction à Valence s’élève à environ 332 212 mètres carrés, concentrés dans des zones stratégiques telles que Cheste, Loriguilla, Picassent, ainsi que le long de l’autoroute A-7 et autour du port, notamment à Bétera, Moncada et Albal.
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